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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道編輯孔海麗廣州報(bào)道

7月28日，在廣州舉行的“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)上”，中植研究院與21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布《深度調(diào)整下的房地產(chǎn)發(fā)展模式研究回顧與啟示——》報(bào)告。

報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)過往的發(fā)展模式進(jìn)行了深入剖析，從管理模式、融資模式、擴(kuò)張模式、市值管理模式、債務(wù)違約后的處理方式等方面入手，剖析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)。

其中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市值管理模式，報(bào)告指出，針對(duì)行業(yè)趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)積極運(yùn)用并購重組、引入戰(zhàn)略投資等多種手段。以提高市場價(jià)值表現(xiàn)。

2017年至2023年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)平均市值、市盈率、市凈率整體呈下降趨勢，僅2019年出現(xiàn)短暫反彈。

2017年，A股房地產(chǎn)板塊隨市場波動(dòng)而上漲。經(jīng)歷了2017年初的下跌之后，香港股市的房地產(chǎn)板塊整體呈現(xiàn)上漲趨勢，跑贏大盤整體，領(lǐng)先優(yōu)勢逐漸擴(kuò)大，這意味著市盈率和市價(jià)房地產(chǎn)公司的市賬率受到該行業(yè)上漲的影響。影響力處于高水平。

2018年以來，受中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、中美貿(mào)易戰(zhàn)以及房地產(chǎn)市場調(diào)控收緊的影響，房地產(chǎn)行業(yè)估值整體下降。

2019年，房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)隨大盤震蕩上行的，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的平均市值、市盈率、市凈率均有所回升。

2020年，受疫情影響，資本市場整體陷入震蕩，房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)疲軟，這意味著房企平均市值下跌。

2021年至2023年上半年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)波動(dòng)下滑。隨著市場低迷和陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加，投資者對(duì)房地產(chǎn)市場的信心持續(xù)下降。這意味著房企股價(jià)因流動(dòng)性題持續(xù)走低，市盈率、市凈率持續(xù)走低。逐漸下行，部分房企股停牌或退市。

報(bào)告指出，市場價(jià)值管理策略分為價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值管理和價(jià)值實(shí)現(xiàn)三類，其中價(jià)值管理是最關(guān)鍵的部分。價(jià)值經(jīng)營是指企業(yè)通過資本運(yùn)作增加市場價(jià)值，主要分為擴(kuò)張型、收縮型和內(nèi)部變異三種類型。類型。

擴(kuò)張類型包括并購、重組、增發(fā)股等。兼并、收購和重組是市值增長的主要?jiǎng)恿ΑＩ鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)通過并購重組，不僅可以獲得大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備，提高市場份額和利潤率，促進(jìn)業(yè)績提升和市值增加，還可以打造多元化發(fā)展模式，開拓業(yè)務(wù)。存量房、物流等領(lǐng)域?qū)⒐餐苿?dòng)市場價(jià)值的擴(kuò)大。

配股、增發(fā)是上市公司提升市值的重要手段。通過增發(fā)配股，可以有效補(bǔ)充上市房地產(chǎn)公司的資金，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率。同時(shí)，通過先進(jìn)流的補(bǔ)充，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模往往進(jìn)一步增大，股價(jià)和市值也水漲船高。

收縮類型包括分拆上市和資產(chǎn)剝離。對(duì)于資本市場估值較低的房地產(chǎn)行業(yè)，通過分拆其成熟業(yè)務(wù)并上市，可以拓寬融資渠道，提高母公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，更好地滿足公司子業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求，進(jìn)而獲得較高的估值。通過業(yè)務(wù)分拆，可以凸顯上市子業(yè)務(wù)的價(jià)值，從而獲得理想的上市價(jià)格，房地產(chǎn)公司和子業(yè)務(wù)都可以獲得可觀的資本溢價(jià)。對(duì)于子業(yè)務(wù)而言，獨(dú)立運(yùn)營將有助于揭示業(yè)務(wù)的潛在價(jià)值，帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。近年來，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將物業(yè)管理業(yè)務(wù)剝離上市。他們得到了資本的大力支持，旗下的子業(yè)務(wù)也獲得了更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

通過資產(chǎn)剝離的方式回籠資金，可以有效優(yōu)化盤活資產(chǎn)，獲取現(xiàn)金，增加資產(chǎn)流動(dòng)性，提高公司短期盈利能力。2020年11月，富力地產(chǎn)將位于中國廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)的廣州富力機(jī)場綜合物流園出售給黑石。黑石關(guān)聯(lián)基金以市場估值63億元收購了整個(gè)資產(chǎn)的70%，確認(rèn)估值高于投資成本，獲得巨額利潤。

內(nèi)部變化包括引入戰(zhàn)略投資、股回購和股權(quán)激勵(lì)。引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴是指通過合資、合作等方式為企業(yè)帶來資金、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力和拓展國內(nèi)外市場的能力，推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。企業(yè)的。引入戰(zhàn)略合作伙伴可以充分利用雙方的優(yōu)勢資源，共同開拓業(yè)務(wù)市場，拓展企業(yè)成長空間，提高企業(yè)盈利能力，從而實(shí)現(xiàn)估值提升。

股回購是指上市公司采用現(xiàn)金等方式從股市場回購一定數(shù)量的公司已發(fā)行股的行為。上市房企通過股回購向市場傳達(dá)其股被市場低估的信息，引發(fā)資本市場的積極反應(yīng)。上市公司對(duì)自身股的“自救”通常會(huì)產(chǎn)生良好的效果，對(duì)于改善凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)、增強(qiáng)市場信心、提振公司股價(jià)具有積極意義。而且，當(dāng)股價(jià)被低估且價(jià)格相對(duì)較低時(shí)，回購可以降低股權(quán)收購成本。

股權(quán)激勵(lì)是經(jīng)營者獲得公司一定數(shù)量的股權(quán)，使其享有股權(quán)帶來的經(jīng)濟(jì)利益和權(quán)利，作為股東參與公司決策、分享利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而激勵(lì)股東的一種方式。為企業(yè)勤勉盡責(zé)。為公司長期發(fā)展服務(wù)的激勵(lì)方式是上市公司市值管理的策略之一。股權(quán)激勵(lì)可以在一定程度上將公司高管、核心團(tuán)隊(duì)成員的利益與公司股東的利益捆綁在一起，對(duì)完善公司組織結(jié)構(gòu)、降低管理成本、提高管理效率、增強(qiáng)公司效益等方面發(fā)揮積極作用。凝聚力和核心競爭力。角色。

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